Byggeri

Ønsker du at gennemføre et byggeri i foreningens område, det være sig nyopførelse, ombygning eller tilbygning af et sommerhus, et skur, et udhus, en garage eller en carport, bør du være opmærksom på, at du skal overholde BÅDE:

1. De gældende offentligretlige forskrifter i form af
a. Byggelov,
b. Bygningsreglement,
c. Rammebestemmelserne for “vores” sommerhusområde 1.13S13, som indeholder bestemmelser om antal etager, højder, farver, tagbeklædning og -hældning, hegn og skilte, (klik på dette link:) http://www.syddjurs.dk/Portaler/Politik+og+Demokrati/Kort+og+planer/Materiale/Kommuneplaner/Syddjurs09/Rammer+sommerhus+update+14.april2011 , og vær opmærksom på evt. senere tilføjelser) samt
d. Offentligretlige servitutter m.v.
Alle disse reglers overholdelse påses af den kommunale bygningsmyndighed og er grundejerforeningen uvedkommende.

OG:

2. De privatretlige servitutter, som påhviler din grund i form af tinglyste deklarationer, og som du kan få oplyst ved henvendelse til tinglysningsretten i Hobro. De deklarationer, som påtales af grundejerforeningens bestyrelse, og som den kommunale bygningsmyndighed ikke har noget med at gøre, og  som kommunen ikke kan dispensere fra, kan du finde på hjemmesiden under fanen ”Området”, men vær opmærksom på, at der KAN være flere tinglyste deklarationer på din grund.

Reglerne er forskellige afhængigt af, om du er hjemmehørende i den nye del af området udstykket fra matr. nr. 1 d Egsmark by, Dråby (Pilehegnet og Rønnehegnet) eller i det gamle område udstykket for matr. nr. 3a, Handrup by, Dråby  (de øvrige veje).

Disse deklarationer er private og overholdelsen af bestemmelserne påses derfor ikke af bygningsmyndigheden, men alene af grundejerforeningen, ligesom foreningens medlemmer kan klage over evt. manglende overholdelse til grundejerforeningens bestyrelse. Da det ved flere lejligheder har været fremført, at bygningsmyndigheden kan dispensere fra de tinglyste deklarationer, skal det her præciseres, at det ikke er tilfældet. Syddjurs har bekræftet i et brev, at dette er korrekt. Se kommunens brev her: Brev fra Syddjurs Kommune om privat deklaration.
Efter at et medlem påny har hævdet, at en byggetilladelse fra kommunen er tilstrækkeligt grundlag for at gennemføre et byggeri, som ikke overholder en af vore deklarationer, har Ebeltoft Kommune igen bekræftet, at en byggetilladelse ALTID indeholder et vilkår om, at det er bygherrens ansvar at sikre sig, at evt. private servitutter er overholdt. Se brevet her: Brev fra Ebeltoft Kommune om dispensation
Dette synspunkts rigtighed er nu yderligere fastslået ved dom af sagt af Vestre Landsret den 18 marts 2016 i en byggesag om en tilbygning på Pilehegnet 2. Læs hele dommen ved at klikke på dette link: VL-Dom-Pilehegnet 2. Dommen er den 18 september 2016 blevet tinglyst som servitut på ejendommen Pilehegnet 2.

Det må stærkt anbefales fra begyndelsen at henlede en evt. rådgivers opmærksomhed på indholdet af den relevante deklaration, så senere kostbare ændringer eller nedrivning undgås.

Vær også opmærksom på, at få fundet det korrekte skel mod vejen, om nødvendigt via landinspektør. Vejene i området er normalt udlagt i 6 m’s bredde, men kun anlagt i en væsentligt mindre bredde. En væsentlig del af, hvad der tilsyneladende er din grund, er i mange tilfælde vejareal, som ikke må medregnes i afstanden til skel mod vej. Grundejerforeningen er indforstået med at medlemmerne bruger disse arealer langs vejene, men forbeholder sig til enhver tid uden nogen form for erstatning adgang til at disponre over arealet, herunder til at kræve vejen udvidet og arealet ryddeliggjort  og taget i brug som vejareal.

Der er for nylig gennemført regler om, at man nu ikke længere behøver at ansøge om eller anmelde visse typer byggeri (småhuse, carporte, annekser) til bygningsmyndigheden (Kommunens tekniske forvaltning)

 ADVARSEL:  Selv om dit planlagte byggeri kan gennemføres uden byggetilladelse fra kommunen eller uden anmeldelse til samme, vil det stadig være nødvendigt/stærkt tilrådeligt at anmelde projektet til bestyrelsens byggesagsansvarlige INDEN igangsætningen. Det kan evt. forhindre, at du for egen regning efterfølgende vil skulle fjerne/ændre byggeriet.

Generelt:

Forretningsorden.
Se bestyrelsens Forretningsorden for byggesager 2014, som findes på hjemmesiden under punktet Generelt. Her vil du også kunne se, hvilke bilag, du skal vedlægge din byggeansøgning til bestyrelsen, og hvorledes din ansøgning vil blive behandlet.

Skader på vejene.
Generalforsamlingen i 2014 bemyndigede bestyrelsen til at kræve en garanti for, at evt skader på vejene som følge af et byggeri blev udbedret ved byggeriets afslutning. Bestyrelsen har nu besluttet, at man i normaltilfælde vil kræve en garanti på 50.000 kr ved byggeri på parceller grænsende til en asfalteret vej og på 25.000 kr for byggeri på parceller grænsende til en grusvej, men at størrelsen desuden vil afhænge af byggeriets omfang, ejendommens placering og de øvrige konkrete forhold i den enkelte sag.
Sikkerheden kan stilles i form af en bankgaranti fra eget pengeinstitut, ved etablering af en spærret konto i eget pengeinstitut, ved deponering at et kontant beløb hos grundejerforeningen, som herefter vil oprette en separat konto i foreningens pengeinstitut eller på anden måde som bygherren måtte ønske og som foreningen kan godkende.
Bestyrelsen har udarbejdet et udkast til, hvorledes en garanti kunne udformes. Klik her for at se og evt. downloade udkast til garantierklæring: Garantierklæring.
VIGTIGT: Bygherren bør i egen interesse sikre sig bevis (daterede fotos eller lignende) for skader på vejene fra før byggeriets påbegyndelse, således at han ikke senere bliver gjort ansvarlige for udbedring af sådanne skader.

Byggesagslog.
Bestyrelsen orienterer på hjemmesiden om forløbet af verserende byggesager ved løbende á jour føring af  foreningens byggesagslog, som kan åbnes her: Byggesagslog-pr.29. september 2017. Byggesagsloggen er opdelt i under behandling værende sager (levende sager markeret med “L”) og afsluttede sager (døde sager markeret med “D”) og derudover sorteret alfabetisk efter sommerhusadresse.

Ad det ”gamle” område (alle veje bortset fra Rønnehegnet og Pilehegnet):

Forholdene er reguleret af Deklaration om udstykning, bebyggelse, benyttelse m.m. tinglyst på parceller udstykket fra matr. nr. 3 a Handrup by, Dråby den 27. juni 1961.
Inden byggearbejdet påbegyndes SKAL foreningens godkendelse indhentes. Det skal  ske ved anvendelse af denne formular  Byggeanmeldelse 3 a
Klik på linket ovenfor, så kommer skemaet op på din skærm. Udskriv det, udfyld det og send det i underskrevet stand med bilag pr. mail eller pr. alm. post til adressen nedenfor. 
Skemaet skal vedlægges alle bilag, som fremsendes til bygningsmyndigheden. Er byggearbejdet påbegyndt uden tilladelse eller udført i strid med godkendelsen eller deklarationen, kan bestyrelsen kræve byggeriet standset og/eller ændret indtil byggeriet er bragt i overensstemmelse med deklarationen.

Ad det ”nye” område (Pilehegnet og Rønnehegnet):

Forholdene er reguleret af Deklaration om bebyggelse, benyttelse, grundejerforening m.m. på parceller udstykket fra matr. nr. 1d, Egsmark by, Dråby05091969-5444 (1d).
Efter denne deklaration kan bestyrelsen ikke kræve byggeriet forhåndsgodkendt, men er henvist til efterfølgende at kræve byggeriet bragt i overensstemmelse med deklarationens indhold for bygherrens regning. Det må derfor stærkt anbefales at søge projektet forhåndsgodkendt. Det kan mest hensigtsmæssigt ske ved anvendelse af Byggeanmeldelse 1 d
Klik på linket ovenfor, så kommer skemaet op på din skærm. Udskriv det, udfyld det og send det i underskrevet stand med bilag pr. mail eller pr. alm. post til adressen nedenfor.
Skemaet skal vedlægges alle bilag, som fremsendes til bygningsmyndigheden. Er byggearbejdet  udført i strid med deklarationen, kan bestyrelsen kræve byggeriet standset og/eller ændret indtil byggeriet er bragt i overensstemmelse med deklarationen.

Foreningens byggesagsansvarlige er:


Sten Christensen,
Kildevej 15,
8600 Silkeborg.
E-mail: stenc@fibermail.dk
Telf. 21467616